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摘要:为了减少房地产开发项目投资的盲目性,提高房地产开发项目评估的质量,本文作者根据自己的工作实际,结合实例探讨了房地产评估方法
关键词:房地产;评估;方法
1前言
房地产评估就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据、选择合适的估价方法,按照一定的估价程序,最后确定物业的价格和价值的过程。
1房地产评估的几种常见类型
1.一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2.房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力,形成法律文件,对双方具有约束力。这种评估值一般较低。
3.特定评估:这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。
2价格影响因素
2.1个别因素:是指房地产本身所具有的特点或条件。例如,土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿,邻接街道的条件,与市政设施的接近程度等等;又如,房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。
2.2区域因素:是指房地产所处地区的环境特点。主要有:商业服务业的繁华程度,道路交通的通畅程度,交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。
2.3一般因素:是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。
2.4建筑物功能性贬值的评估方法
一般可采用重置成本法评估建筑物的价值,公式如下:
建筑物的评估值=复原重置成本一实体性贬值一功能性贬值
或建筑物的评估值:更新重置成本一实体性贬值一经济性贬值
建筑物的功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本
通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点:
2.4.1确定委托评估建筑物重置(复原)价值。
2.4.2鉴定建筑物的成新率。
2.4.3确定建筑的实体性贬值。
2.4.4测算建筑物的功能性贬值。
3房地产评估实例
3.1实例概况
某街道DK-9地块的建设用地规划设计条件:建设用地为29740平方米,折合44.588亩。容积率≤1.5,最大建筑密度32%,绿化率≥25%,总建筑面积约44610平方米,其中商铺建筑面积约9000平方米,住宅建筑面积约34020平方米,公厕90平方米,幼儿园建筑面积1500平方米,以及机动车位为1辆/2户,自行车位1辆/1户,50个地上外来机动车公共停车位。
根据以上信息,可以得出以下一些控制条件:
3.1.1总占地面积9516.8为平方米,建筑总面积为44610平方米,住宅建筑面积为34020为平方米。
3.1.2若指标用足,社区管理用房面积约为302.06平方米:其中商业部分为200平方米(商铺建筑面积的1/45),住宅部分为102.06平方米(住宅建筑面积的0.3%)。
3.1.3若指标用足,物业管理用房面积约为185.22平方米:其中办公用房为133.83平方米(总建筑面积的0.3%),商业用房为178.44平方米(总建筑面积的0.4%)。
3.1.4绿化最小面积为7435平方米。
3.2规划设想
3.2.1满足建筑最大密度和容积率要求,则总占地面积为9516.8平方米,建筑总面积为44610平方米,住宅建筑面积为34020为平方米。
3.2.2绿化率按初步测算,绿化面积为7435平方米(含房屋边、道路边)。其余由计算所得,休憩、小区广场等场地及道路总面积12788.2余平方米,其中小区道路≤4500平方米,室外车位占面积约为850平方米。
3.2.3实际商铺可售面积为8621.56平方米,实际住宅可售面积为33784.11平方