业主必须重视合同架构图的建立,因为,合同网络架构是合同关系建立的基础。通过合同网络架构图的编制,可以理清项目管理的思路,设计一个符合实际的切实可行的合同网络。这样有助于我们把握工程管理的主线,起到提纲挚领的作用。只有整个项目的所有合同关系都井然有序,单个合同中对双方的责、权、利规定得很明确,双方的配合工作也比较好,合同执行得也很顺利;各个合同之间界面清晰,涵盖内容全面,整个项目实施下来非常顺利,没有内容被遗漏,都在所有合同中得到反映,这才是我们的目标。
四、项目合同架构的建立分析
(1)设计合同架构
该项目由于功能和业态相对复杂,所以设计内容也多,因此需划分成的合同包相对也详细得多。因此,业主必须明确设计总体院,由总体院承担该项目设计总体管理的责任,对业主委托的其他专业设计单位、设计顾问以及施工承包商的二次深化设计进行审核、协调、配合和管理,必须确保各专业之间设计范围和设计内容的有效衔接。本项目的设计合同架构如下:
(2)施工合同架构
考虑到项目规模大、内容复杂,业主确定采用总包负责制。总包选择的是土建、机电及景观工程单位,他们在工程施工中有主导权,对于临时用水、临时用电、垂直运输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方面有利。总包单位通过收取一定比例的总包服务费,向分包单位提供服务,可以很大程度的减少施工中的矛盾和问题。至于指定分包商的选择,一般由业主进行邀请招标确定中标分包商后,由总包和指定分包商签订合同,业主加签盖章,形成三方协议。具体的施工合同架构图如下:
(3)材料设备合同架构
材料设备采购主要考虑以下三种方式:甲供、乙供、甲控乙供(招标时指定品牌或者暂定价形式,待中标后采用联合招标的方式或者提供样品确认、定价的方式)等三种方式。
1)甲供合同架构
甲供方式,主要原因是在招标时未明或者不能够明确说明“唯一”产品的项目。甲供的方式还有如下原因:控制成本要求,保证质量(防止施工单位以次充好,降低材料设备的标准);另外对工程周期较长的项目,对波动性很大的材料也建议采用暂定价的方式或者甲供(比如电缆等),尽量安排在施工前夕定价格。综合考虑以上因素,确定该项目中业主直接指定供货的如下架构:
2)业主加签合同(等同于甲控乙供)架构
另外,由于本项目的指定分包商很多,而各个承包商合同内有不少对质量和造价影响比较大的材料、设备,业主都会单独拉出来和承包商组织联合招标,确定中标供应商后,由施工单位、供应商签订合同,业主加签章,由业主直接付款给供应商(但是发票由供应商开给施工单位,再由施工单位开发票给业主)。在此合同中,业主不承担任何责任,除了付款责任。这种通过招标选择中标单位后再由业主加签付款合同的方式,不仅使业主能够选择到品质好、价格低的材料和设备,而且通过业主直接付款给供应商,能够确保供应商及时收到货款并保证质量、按时供应,同时其他一切交货、安装过程中的除付款以外的责任都由承包商承担,业主不负任何的责任。
基本后期机电专业系统、精装修过程中的材料,都是采用的业主加签付款合同的方式,合同架构如下:
(4)外协/市政合同架构
一般业主对市政工程都是实行直接委托的,因为这些项目基本都是带有垄断性质的,如雨污水道路工程、自来水外线工程、电力外线工程、电信外线工程、有线电视外线工程等。业主在项目实施过程中,还要接受安监、质监等部门的监督和管理,所以,本项目的外协/市政合同架构如下:
五、结束语
对于本文重点讨论的大型商业综合体项目合同总体策划,由于笔者自身实践经验有限,难免会思虑不全、存在不足,希望能够在以后的工作实践中不断总结类似经验,以便更好地完善自己在合同策划方面的综合能力,促使项目的各个合同达到完善与协调,最终更好地促进项目总目标的实施
参考文献:
[1]成虎.建筑工程合同管理与索赔[M].南京:东南大学出版社,2000
[2]程兰燕,丁烈云.大型建设工程项目合同界面管理[J].建筑经济,2004,4(1)
[3]钱坤.业主方工程项目管理规划的编制与应用研究[D].东南大学硕士学位论文,2006,5
[4]许善妙.项目的合同界面管理有效性的理论及应用研究[D].湖南大学硕士学位论文,2008,4
[5]秦玉银,漆贯学,杨效中.业主方工程项目管理--PM基础与实务[M].中国建筑工业出版社,2008,9
[6]黄如宝,杨雪.工程项目合同策划中风险分担问题的探讨[J].建设监理,2009(11)
上一篇:精品生活