小区就面临这种状况,该小区由两个开发商共同开发,与业主签订的合同就存在差异,部分业主未能享受到优惠服务,故不愿缴纳物业管理费。另外物业管理收费偏低,导致物业管理企业亏损。如国际花城小区物业管理成本每月每平方米0.55元,现实际收取每平方米0.45元,小区运行的2年中,收费率仅达到85%以上,但仍有业主提出要再降低收费标准,收费标准降至每月每平方米0.30-0.35元,双方交涉多次,部分业主至今未交物业费,但物业公司仍继续提供标准化服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展,使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。目前我辖区10层以上高层住宅电梯21部,据调查,每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年每部需支出12000千元左右,这也是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患,使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前,我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上,这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商"输血式"的补贴来维持,在这种管理体制下,开发商与物业服务企业是父与子的关系,这种"建"、"管"不分的体制,致使原本应由开发商解决的矛盾和问题,统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等,使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题,业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上,造成了物业管理投诉量居高不下。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
目前,我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,从业人员大多来自"转制、转岗、转业"人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导
工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、物业管理的法治体系还不完善,物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为,目前的法律法规,如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《江山市关于加强物业管理工作若干意见的通知》等都有相应的规范,但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时,由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权,面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式,对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威,再加上我国司法
程序复杂冗长的现状,往往造成企业陷入有法难依的窘境。
8、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清,行使不力,给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题,比如违章搭建问题,破墙开店、占道经营问题,破绿种菜、养狗扰民问题,噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题,这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能,现在由于有了小区"围墙"这么个"框框",有了小区物业管理的存在,统统转嫁到物业企业的身上。但是,物业企业作为市场化运作的经济实体,是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》,以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业,并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力,结果是企业不该管的要管