《风险管理学期末论文》
关
于
乌
市
房
地
产
的
现
状
及
风
险
分
析
班级：09金融11班
组长：张博皓
讲解：曹 志
组员：张博皓、曹志
王俊玉、孙慧、李自成
摘 要
　　随着西部大开发战略的实施，乌鲁木齐的房地产快速崛起并一发不可收拾。时至今日，由于房地产房展过快，产生了一定的泡沫，为了抑制房地产，国家出台了国十条、国四条等一系列的限购政策，从全国来看乌鲁木齐的房价增长速度虽有所减缓，但其增长一直处于领先地位，稳中有进。在这样的大背景下，乌鲁木齐房地产企业所面临的风险不容忽视，如其面临的政策风险、市场风险、流动性风险等等，都将给房地产投资带来不确定因素，从而加强房地产企业风险管理势在必行。
　　根据国家宏观调控政策可看出，乌鲁木齐的房地产市场将会不断合理回归，虽然近期有所减缓，但由于中国城市化进程人在不断加大，在未来房屋需求很大，所以乌鲁木齐房地产在未来将有很好的前景。
关键词：
乌鲁木齐 房地产现状、限制政策、风险、风险控制、合理回归、需求、泡沫、
目 录
一、 乌鲁木齐房地产的崛起...........................04
二、 乌鲁木齐房地产的现状...........................5-8
三、 房地产的风险及其管理........................8-10
四、 乌鲁木齐房地产的未来........................10-11
一、乌鲁木齐房地产的崛起
（一）、房地产概述：
　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地拍卖中，其拍卖标的也可以后三种存在形态，即土地（后土地使用权），建筑物和房地合一下的物质实体及其权益。
　　
（二）、乌鲁木齐房地产的发展背景：
　　乌鲁木齐房地产行业在国家宏观调控及西部大开发的背景下，市场发生了很大的变化。从2005年到2007年，GDP的增长比较快，保持在15%左右的增长速度。再加上2008年底国家出台了一系列的优惠政策，2009年已经达到1095亿，进入了GDP的高峰，随着近五年，人均可支配的收入和消费性支出的快速增长，增加了购买力。从外贸持续增长的势头来看，财富聚集也加快，产业结构优化升级，经济活力增强。我们看到乌鲁木齐的房地产行业作为一个基础产业，城市的水平提高是吸引外来企业来乌鲁木齐一个有利的保障。09年乌鲁木齐的第三产业是保持在50%左右，说明一点是第三产力如果比例越高，它的竞争力就越强。这一现象在今后几年更加明显。
　　
（三）、乌鲁木齐房地产的崛起：
随着西部大开发的步伐，乌鲁木齐市国际化商贸城、旅游名城的发展进入快车道，居住环境的改善以及我市各类经济实体快速发展带来的创业、就业机会增多，以及2005年《乌鲁木齐促进房地产业持续健康发展的意见》"购房落户"优惠政策的落实等，吸引了大量外来人口，统计结果近几年乌市人口增加近30万。2007年1-7月，非本市户口人员在我市购买商品住宅占51.5%，其中疆内居民占40.5%，外省居民占11%，已连续两年超过本地购买力。2006年约消化227万㎡的住宅供应，造成商品房住宅需求趋旺，带动房价整体上涨。随着居民收入的不断增加，在存款利息低、股市风险大、投资渠道狭窄的情况下，房产投资成为居民保值增值的首选，这其中有正常的投资理财，也存在一些投机性投资，同时也有部分潜在购房需求的消费者提前购房，这些因素之促成了乌鲁木齐房地产的快速崛起！






　　　　二、乌鲁木齐房地产的现状
　　在当前中国宏观调控下，国家先后出台了"国四条"、"